Con legge n.220/12 è stato modificato il capo II del titolo VII del codice civile:
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Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici
Art. 1.
1. L’articolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1117. – (Parti comuni dell’edificio).
– Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, li anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia,gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, ll’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune,come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldammento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo,e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».
Art. 2.
1. Dopo l’articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«Art. 1117-bis. – (Ambito di applicabilità).
– Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi
dell’articolo 1117.
Art. 1117-ter. – (Modificazioni delle destinazioni
d’uso). – Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
Art. 1117-quater. – (Tutela delle destinazioni
d’uso). – In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136».
Art. 3.
1. L’articolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1118. – (Diritti dei partecipanti
sulle parti comuni). – Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo
di contribuire alle spese per la conservazione
delle parti comuni, neanche modificando la
destinazione d’uso della propria unità immobiliare,
salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all’utilizzo
dell’impianto centralizzato di riscaldamento
o di condizionamento, se dal suo distacco
non derivano notevoli squilibri di funzionamento
o aggravi di spesa per gli altri condomini.
In tal caso il rinunziante resta tenuto a
concorrere al pagamento delle sole spese per
la manutenzione straordinaria dell’impianto e
per la sua conservazione e messa a norma».
artt. 4.
1. Al primo comma dell’articolo 1119 del
codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti
parole: «e con il consenso di tutti i
partecipanti al condominio».
Art. 5.
1. Dopo il primo comma dell’articolo
1120 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«I condomini, con la maggioranza indicata
dal secondo comma dell’articolo 1136,
possono disporre le innovazioni che, nel rispetto
della normativa di settore, hanno ad
oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare
la sicurezza e la salubrità degli edifici
e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per
eliminare le barriere architettoniche, per il
contenimento del consumo energetico degli
edifici e per realizzare parcheggi destinati a
servizio delle unità immobiliari o dell’edificio,
nonché per la produzione di energia mediante
l’utilizzo di impianti di cogenerazione,
fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili
da parte del condominio o di terzi che conseguano
a titolo oneroso un diritto reale o
personale di godimento del lastrico solare o
di altra idonea superficie comune;
3) l’installazione di impianti centralizzati
per la ricezione radiotelevisiva e per
l’accesso a qualunque altro genere di flusso
informativo, anche da satellite o via cavo,
e i relativi collegamenti fino alla diramazione
per le singole utenze, ad esclusione
degli impianti che non comportano modifiche
in grado di alterare la destinazione della
cosa comune e di impedire agli altri condomini
di farne uso secondo il loro diritto.
L’amministratore è tenuto a convocare
l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta
anche di un solo condomino interessato all’adozione
delle deliberazioni di cui al precedente
comma. La richiesta deve contenere
l’indicazione del contenuto specifico e delle
modalità di esecuzione degli interventi proposti.
In mancanza, l’amministratore deve invitare
senza indugio il condomino proponente
a fornire le necessarie integrazioni».
Art. 6.
1. L’articolo 1122 del codice civile è sostituito
dal seguente:
«Art. 1122. – (Opere su parti di proprietà
o uso individuale). – Nell’unità immobiliare
di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente
destinate all’uso comune, che siano
state attribuite in proprietà esclusiva o destinate
all’uso individuale, il condomino non
può eseguire opere che rechino danno alle
parti comuni ovvero determinino pregiudizio
alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico
dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore
che ne riferisce all’assemblea
».
Art. 7.
1. Dopo l’articolo 1122 del codice civile
sono inseriti i seguenti:
«Art. 1122-bis. – (Impianti non centralizzati
di ricezione radiotelevisiva e di produzione
di energia da fonti rinnovabili). – Le
installazioni di impianti non centralizzati
per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso
a qualunque altro genere di flusso informativo,
anche da satellite o via cavo, e i
relativi collegamenti fino al punto di diramazione
per le singole utenze sono realizzati in
modo da recare il minor pregiudizio alle
parti comuni e alle unità immobiliari di pro-
prietà individuale, preservando in ogni caso
il decoro architettonico dell’edificio, salvo
quanto previsto in materia di reti pubbliche.
È consentita l’installazione di impianti per
la produzione di energia da fonti rinnovabili
destinati al servizio di singole unità del condominio
sul lastrico solare, su ogni altra idonea
superficie comune e sulle parti di proprietà
individuale dell’interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni
delle parti comuni, l’interessato ne dà
comunicazione all’amministratore indicando
il contenuto specifico e le modalità di esecuzione
degli interventi. L’assemblea può prescrivere,
con la maggioranza di cui al quinto
comma dell’articolo 1136, adeguate modalità
alternative di esecuzione o imporre cautele a
salvaguardia della stabilità, della sicurezza o
del decoro architettonico dell’edificio e, ai
fini dell’installazione degli impianti di cui
interessati, a ripartire l’uso del lastrico
solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando
le diverse forme di utilizzo previste
dal regolamento di condominio o comunque
in atto. L’assemblea, con la medesima
maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione
alla prestazione, da parte dell’interessato,
di idonea garanzia per i danni eventuali.
L’accesso alle unità immobiliari di proprietà
individuale deve essere consentito
ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione
delle opere. Non sono soggetti ad
autorizzazione gli impianti destinati alle singole
unità abitative.
Art. 1122-ter. – (Impianti di videosorveglianza
sulle parti comuni). – Le deliberazioni
concernenti l’installazione sulle parti
comuni dell’edificio di impianti volti a consentire
la videosorveglianza su di esse sono
approvate dall’assemblea con la maggioranza
di cui al secondo comma dell’articolo 1136».
Art. 8.
1. All’articolo 1124 del codice civile sono
apportate le seguenti modificazioni:
a) il primo comma è sostituito dal seguente:
«Le scale e gli ascensori sono mantenuti e
sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari
a cui servono. La spesa relativa è ripartita
tra essi, per metà in ragione del valore
delle singole unità immobiliari e per l’altra
metà esclusivamente in misura proporzionale
all’altezza di ciascun piano dal suolo»;
b) la rubrica è sostituita dalla seguente:
«Manutenzione e sostituzione delle scale e
degli ascensori».
Art. 9.
1. L’articolo 1129 del codice civile è sostituito
dal seguente:
«Art. 1129. – (Nomina, revoca ed obblighi
dell’amministratore). – Quando i condomini
sono più di otto, se l’assemblea non vi
provvede, la nomina di un amministratore è
fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di
uno o più condomini o dell’amministratore
dimissionario.
Contestualmente all’accettazione della nomina
e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore
comunica i propri dati anagrafici
e professionali, il codice fiscale, o, se si
tratta di società, anche la sede legale e la denominazione,
il locale ove si trovano i registri
di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo
1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni
interessato, previa richiesta all’amministratore,
può prenderne gratuitamente visione e
ottenere, previo rimborso della spesa, copia
da lui firmata.
L’assemblea può subordinare la nomina
dell’amministratore alla presentazione ai condomini
di una polizza individuale di assicu-
razione per la responsabilità civile per gli
atti compiuti nell’esercizio del mandato.
L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare
i massimali della polizza se nel periodo
del suo incarico l’assemblea deliberi
lavori straordinari. Tale adeguamento non
deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato
e deve essere effettuato contestualmente
all’inizio dei lavori. Nel caso in cui
l’amministratore sia coperto da una polizza
di assicurazione per la responsabilità civile
professionale generale per l’intera attività
da lui svolta, tale polizza deve essere integrata
con una dichiarazione dell’impresa di
assicurazione che garantisca le condizioni
previste dal periodo precedente per lo specifico
condominio.
Sul luogo di accesso al condominio o di
maggior uso comune, accessibile anche ai
terzi, è affissa l’indicazione delle generalità,
del domicilio e dei recapiti, anche telefonici,
dell’amministratore.
In mancanza dell’amministratore, sul
luogo di accesso al condominio o di maggior
uso comune, accessibile anche ai terzi,
è affissa l’indicazione delle generalità e dei
recapiti, anche telefonici, della persona che
svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.
L’amministratore è obbligato a far transitare
le somme ricevute a qualunque titolo
dai condomini o da terzi, nonché quelle a
qualsiasi titolo erogate per conto del condominio,
su uno specifico conto corrente, postale
o bancario, intestato al condominio;
ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore,
può chiedere di prendere visione
ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione
periodica.
Alla cessazione dell’incarico l’amministratore
è tenuto alla consegna di tutta la documentazione
in suo possesso afferente al condominio
e ai singoli condomini e ad eseguire
le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi
agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori
compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato
dall’assemblea, l’amministratore è tenuto
ad agire per la riscossione forzosa delle
somme dovute dagli obbligati entro sei mesi
dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito
esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo
63, primo comma, delle disposizioni
per l’attuazione del presente codice.
L’incarico di amministratore ha durata di
un anno e si intende rinnovato per eguale
durata. L’assemblea convocata per la revoca
o le dimissioni delibera in ordine alla nomina
del nuovo amministratore.
La revoca dell’amministratore può essere
deliberata in ogni tempo dall’assemblea,
con la maggioranza prevista per la sua nomina
oppure con le modalità previste dal regolamento
di condominio. Può altresì essere
disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso
di ciascun condomino, nel caso previsto
dal quarto comma dell’articolo 1131, se
non rende il conto della gestione, ovvero
in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui
siano emerse gravi irregolarità fiscali o di
non ottemperanza a quanto disposto dal numero
3) del dodicesimo comma del presente
articolo, i condomini, anche singolarmente,
possono chiedere la convocazione dell’assemblea
per far cessare la violazione e revocare
il mandato all’amministratore. In caso
di mancata revoca da parte dell’assemblea,
ciascun condomino può rivolgersi all’autorità
giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda,
il ricorrente, per le spese legali, ha
titolo alla rivalsa nei confronti del condominio,
che a sua volta può rivalersi nei confronti
dell’amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea
per l’approvazione del rendiconto condominiale,
il ripetuto rifiuto di convocare
l’assemblea per la revoca e per la nomina
del nuovo amministratore o negli altri casi
previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti
giudiziari e amministrativi, nonché di
deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione
del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che
possono generare possibilità di confusione
tra il patrimonio del condominio e il patrimonio
personale dell’amministratore o di altri
condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto,
alla cancellazione delle formalità
eseguite nei registri immobiliari a tutela dei
diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione
giudiziaria per la riscossione delle somme
dovute al condominio, l’aver omesso di curare
diligentemente l’azione e la conseguente
esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui
all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione
dei dati di cui al secondo
comma del presente articolo.
In caso di revoca da parte dell’autorità
giudiziaria, l’assemblea non può nominare
nuovamente l’amministratore revocato.
L’amministratore, all’atto dell’accettazione
della nomina e del suo rinnovo, deve specificare
analiticamente, a pena di nullità della
nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di
compenso per l’attività svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente
articolo si applicano le disposizioni di cui
alla sezione I del capo IX del titolo III del
libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli
edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica,
realizzati o recuperati da enti pubblici
a totale partecipazione pubblica o con
il concorso dello Stato, delle regioni, delle
province o dei comuni, nonché a quelli realizzati
da enti pubblici non economici o società
private senza scopo di lucro con finalità
sociali proprie dell’edilizia residenziale
pubblica».
Art. 10.
1. L’articolo 1130 del codice civile è sostituito
dal seguente:
«Art. 1130. – (Attribuzioni dell’amministratore).
– L’amministratore, oltre a quanto
previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni
di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea,
convocarla annualmente per l’approvazione
del rendiconto condominiale di cui all’articolo
1130-bis e curare l’osservanza del
regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni
e la fruizione dei servizi nell’interesse comune,
in modo che ne sia assicurato il miglior
godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le
spese occorrenti per la manutenzione ordinaria
delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio
dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi
alle parti comuni dell’edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe
condominiale contenente le generalità
dei singoli proprietari e dei titolari di diritti
reali e di diritti personali di godimento, comprensive
del codice fiscale e della residenza
o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità
immobiliare, nonché ogni dato relativo alle
condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei
dati deve essere comunicata all’amministratore
in forma scritta entro sessanta giorni.
L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza
o incompletezza delle comunicazioni,
richiede con lettera raccomandata le informazioni
necessarie alla tenuta del registro di
anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di
omessa o incompleta risposta, l’amministratore
acquisisce le informazioni necessarie,
addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali
delle assemblee, del registro di nomina
e revoca dell’amministratore e del registro di
contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee
sono altresì annotate: le eventuali
mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni
nonché le brevi dichiarazioni rese
dai condomini che ne hanno fatto richiesta;
allo stesso registro è allegato il regolamento
di condominio, ove adottato. Nel registro di
nomina e revoca dell’amministratore sono
annotate, in ordine cronologico, le date della
nomina e della revoca di ciascun amministratore
del condominio, nonché gli estremi
del decreto in caso di provvedimento giudiziale.
Nel registro di contabilità sono annotati
in ordine cronologico, entro trenta giorni
da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti
in entrata ed in uscita. Tale registro
può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione
inerente alla propria gestione riferibile sia
al rapporto con i condomini sia allo stato
tecnico-amministrativo dell’edificio e del
condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia
richiesta attestazione relativa allo stato dei
pagamenti degli oneri condominiali e delle
eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale
annuale della gestione e convocare l’assemblea
per la relativa approvazione entro centottanta
giorni».
Art. 11.
1. Dopo l’articolo 1130 del codice civile è
inserito il seguente:
«Art. 1130-bis. – (Rendiconto condominiale).
– Il rendiconto condominiale contiene
le voci di entrata e di uscita ed ogni altro
dato inerente alla situazione patrimoniale
del condominio, ai fondi disponibili ed alle
eventuali riserve, che devono essere espressi
in modo da consentire l’immediata verifica.
Si compone di un registro di contabilità, di
un riepilogo finanziario, nonché di una
nota sintetica esplicativa della gestione con
l’indicazione anche dei rapporti in corso e
delle questioni pendenti. L’assemblea condominiale
può, in qualsiasi momento o per più
annualità specificamente identificate, nominare
un revisore che verifichi la contabilità
del condominio. La deliberazione è assunta
con la maggioranza prevista per la nomina
dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita
fra tutti i condomini sulla base dei
millesimi di proprietà. I condomini e i titolari
di diritti reali o di godimento sulle unità
immobiliari possono prendere visione dei
documenti giustificativi di spesa in ogni
tempo ed estrarne copia a proprie spese.
Le scritture e i documenti giustificativi devono
essere conservati per dieci anni dalla
data della relativa registrazione.
L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore,
un consiglio di condominio
composto da almeno tre condomini negli
edifici di almeno dodici unità immobiliari.
Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo
».
Art. 12.
1. Al primo comma dell’articolo 1131 del
codice civile, le parole: «dall’articolo precedente
» sono sostituite dalle seguenti: «dall’articolo
1130».
Art. 13.
1. L’articolo 1134 del codice civile è sostituito
dal seguente:
«Art. 1134. – (Gestione di iniziativa individuale).
– Il condomino che ha assunto la
gestione delle parti comuni senza autorizzazione
dell’amministratore o dell’assemblea
non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti
di spesa urgente».
2. All’articolo 1135 del codice civile sono
apportate le seguenti modificazioni:
a) al primo comma, il numero 4) è sostituito
dal seguente:
«4) alle opere di manutenzione straordinaria
e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente
un fondo speciale di importo pari
all’ammontare dei lavori»;
b) è aggiunto, in fine, il seguente
comma:
«L’assemblea può autorizzare l’amministratore
a partecipare e collaborare a progetti,
programmi e iniziative territoriali promossi
dalle istituzioni locali o da soggetti privati
qualificati, anche mediante opere di risanamento
di parti comuni degli immobili nonché
di demolizione, ricostruzione e messa
in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero
del patrimonio edilizio esistente, la
vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità
ambientale della zona in cui il condominio
è ubicato».
Art. 14.
1. L’articolo 1136 del codice civile è sostituito
dal seguente:
«Art. 1136. – (Costituzione dell’assemblea
e validità delle deliberazioni). – L’assemblea
in prima convocazione è regolarmente
costituita con l’intervento di tanti condomini
che rappresentino i due terzi del valore
dell’intero edificio e la maggioranza dei
partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate
con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la
metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea in prima convocazione
non può deliberare per mancanza di numero
legale, l’assemblea in seconda convocazione
delibera in un giorno successivo a quello
della prima e, in ogni caso, non oltre dieci
giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda
convocazione è regolarmente costituita
con l’intervento di tanti condomini che rappresentino
almeno un terzo del valore dell’intero
edificio e un terzo dei partecipanti
al condominio. La deliberazione è valida se
approvata dalla maggioranza degli intervenuti
con un numero di voti che rappresenti
almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina
e la revoca dell’amministratore o le
liti attive e passive relative a materie che
esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore
medesimo, le deliberazioni che concernono
la ricostruzione dell’edificio o riparazioni
straordinarie di notevole entità e le deliberazioni
di cui agli articoli 1117-quater,
1120, secondo comma, 1122-ter nonché
1135, terzo comma, devono essere sempre
approvate con la maggioranza stabilita dal
secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all’articolo 1120,
primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo
comma, devono essere approvate dall’assemblea
con un numero di voti che rappresenti
la maggioranza degli intervenuti ed almeno
i due terzi del valore dell’edificio.
L’assemblea non può deliberare, se non
consta che tutti gli aventi diritto sono stati
regolarmente convocati.
Delle riunioni dell’assemblea si redige
processo verbale da trascrivere nel registro
tenuto dall’amministratore».
Art. 15.
1. L’articolo 1137 del codice civile è sostituito
dal seguente:
«Art. 1137. – (Impugnazione delle deliberazioni
dell’assemblea). – Le deliberazioni
prese dall’assemblea a norma degli articoli
precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla
legge o al regolamento di condominio ogni
condomino assente, dissenziente o astenuto
può adire l’autorità giudiziaria chiedendone
l’annullamento nel termine perentorio di
trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione
per i dissenzienti o astenuti e
per gli assenti.
L’azione di annullamento non sospende
l’esecuzione della deliberazione, salvo che
la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.
L’istanza per ottenere la sospensione proposta
prima dell’inizio della causa di merito
non sospende né interrompe il termine per la
proposizione dell’impugnazione della deliberazione.
Per quanto non espressamente previsto,
la sospensione è disciplinata dalle norme
di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione
I, con l’esclusione dell’articolo 669-octies,
sesto comma, del codice di procedura civile
».
Art. 16.
1. All’articolo 1138 del codice civile sono
apportate le seguenti modificazioni:
a) il terzo comma è sostituito dal seguente:
«Il regolamento deve essere approvato
dall’assemblea con la maggioranza stabilita
dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato
al registro indicato dal numero 7) dell’articolo
1130. Esso può essere impugnato a
norma dell’articolo 1107»;
b) è aggiunto, in fine, il seguente
comma:
«Le norme del regolamento non possono
vietare di possedere o detenere animali domestici
».
Art. 17.
1. Al numero 1) del primo comma dell’articolo
2659 del codice civile sono aggiunte,
in fine, le seguenti parole: «. Per i condominii
devono essere indicati l’eventuale denominazione,
l’ubicazione e il codice fiscale».
Art. 18.
1. L’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione
del codice civile e disposizioni transitorie,
di cui al regio decreto 30 marzo
1942, n. 318, è sostituito dal seguente:
«Art. 63. – Per la riscossione dei contributi
in base allo stato di ripartizione approvato
dall’assemblea, l’amministratore, senza
bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere
un decreto di ingiunzione immediatamente
esecutivo, nonostante opposizione, ed
è tenuto a comunicare ai creditori non ancora
soddisfatti che lo interpellino i dati
dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti
degli obbligati in regola con i pagamenti, se
non dopo l’escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi
che si sia protratta per un semestre,
l’amministratore può sospendere il condomino
moroso dalla fruizione dei servizi comuni
suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è
obbligato solidalmente con questo al pagamento
dei contributi relativi all’anno in
corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta
obbligato solidalmente con l’avente causa
per i contributi maturati fino al momento
in cui è trasmessa all’amministratore copia
autentica del titolo che determina il trasferimento
del diritto».
Art. 19.
1. L’articolo 64 delle disposizioni per l’attuazione
del codice civile e disposizioni transitorie
è sostituito dal seguente:
nei casi indicati dall’undicesimo comma
dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo
1131 del codice, il tribunale provvede
in camera di consiglio, con decreto motivato,
sentito l’amministratore in contraddittorio
con il ricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale può
essere proposto reclamo alla corte d’appello
nel termine di dieci giorni dalla notificazione
o dalla comunicazione».
Art. 20.
1. All’articolo 66 delle disposizioni per
l’attuazione del codice civile e disposizioni
transitorie, il terzo comma è sostituito dai seguenti:
«L’avviso di convocazione, contenente
specifica indicazione dell’ordine del giorno,
deve essere comunicato almeno cinque
giorni prima della data fissata per l’adunanza
in prima convocazione, a mezzo di posta
raccomandata, posta elettronica certificata,
fax o tramite consegna a mano, e deve contenere
l’indicazione del luogo e dell’ora
della riunione. In caso di omessa, tardiva o
incompleta convocazione degli aventi diritto,
la deliberazione assembleare è annullabile ai
sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza
dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente
convocati.
L’assemblea in seconda convocazione non
può tenersi nel medesimo giorno solare della
prima.
L’amministratore ha facoltà di fissare più
riunioni consecutive in modo da assicurare
lo svolgimento dell’assemblea in termini
brevi, convocando gli aventi diritto con un
unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori
date ed ore di eventuale prosecuzione
dell’assemblea validamente costituitasi».
Art. 21.
1. L’articolo 67 delle disposizioni per l’attuazione
del codice civile e disposizioni transitorie
è sostituito dal seguente:
«Art. 67. – Ogni condomino può intervenire
all’assemblea anche a mezzo di rappresentante,
munito di delega scritta. Se i condomini
sono più di venti, il delegato non
può rappresentare più di un quinto dei condomini
e del valore proporzionale.
Qualora un’unità immobiliare appartenga
in proprietà indivisa a più persone, queste
hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea,
che è designato dai comproprietari
interessati a norma dell’articolo 1106 del
codice.
Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del
codice, quando i partecipanti sono complessivamente
più di sessanta, ciascun condominio
deve designare, con la maggioranza di
cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice,
il proprio rappresentante all’assemblea
per la gestione ordinaria delle parti comuni
a più condominii e per la nomina dell’amministratore.
In mancanza, ciascun partecipante
può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini
il rappresentante del proprio condominio.
Qualora alcuni dei condominii interessati
non abbiano nominato il proprio rappresentante,
l’autorità giudiziaria provvede alla
nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti
già nominati, previa diffida a
provvedervi entro un congruo termine. La
diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria
sono notificati al condominio cui si riferiscono
in persona dell’amministratore o, in
mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza
si considera non apposto. Il rappresentante
risponde con le regole del man-
dato e comunica tempestivamente all’amministratore
di ciascun condominio l’ordine
del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea
dei rappresentanti dei condominii.
L’amministratore riferisce in assemblea.
All’amministratore non possono essere
conferite deleghe per la partecipazione a
qualunque assemblea.
L’usufruttuario di un piano o porzione di
piano dell’edificio esercita il diritto di voto
negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione
e al semplice godimento delle
cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto
spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario
intenda avvalersi del diritto di cui
all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti
di lavori od opere ai sensi degli articoli
985 e 986 del codice. In tutti questi casi
l’avviso di convocazione deve essere comunicato
sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono
solidalmente per il pagamento
dei contributi dovuti all’amministrazione
condominiale».
Art. 22.
1. L’articolo 68 delle disposizioni per l’attuazione
del codice civile e disposizioni transitorie
è sostituito dal seguente:
«Art. 68. – Ove non precisato dal titolo ai
sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati
dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136
del codice, il valore proporzionale di ciascuna
unità immobiliare è espresso in millesimi
in apposita tabella allegata al regolamento
di condominio.
Nell’accertamento dei valori di cui al
primo comma non si tiene conto del canone
locatizio, dei miglioramenti e dello stato di
manutenzione di ciascuna unità immobiliare
».
Art. 23.
1. L’articolo 69 delle disposizioni per l’attuazione
del codice civile e disposizioni transitorie
è sostituito dal seguente:
«Art. 69. – I valori proporzionali delle
singole unità immobiliari espressi nella tabella
millesimale di cui all’articolo 68 possono
essere rettificati o modificati all’unanimità.
Tali valori possono essere rettificati o
modificati, anche nell’interesse di un solo
condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo
1136, secondo comma, del codice,
nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza
di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di
una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione,
di incremento di superfici o
di incremento o diminuzione delle unità immobiliari,
è alterato per più di un quinto il
valore proporzionale dell’unità immobiliare
anche di un solo condomino. In tal caso il
relativo costo è sostenuto da chi ha dato
luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali
espressi nella tabella millesimale
allegata al regolamento di condominio ai
sensi dell’articolo 68, può essere convenuto
in giudizio unicamente il condominio in persona
dell’amministratore. Questi è tenuto a
darne senza indugio notizia all’assemblea
dei condomini. L’amministratore che non
adempie a quest’obbligo può essere revocato
ed è tenuto al risarcimento degli eventuali
danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano
per la rettifica o la revisione delle tabelle
per la ripartizione delle spese redatte in
applicazione dei criteri legali o convenzionali
».
Art. 24.
1. L’articolo 70 delle disposizioni per l’attuazione
del codice civile e disposizioni transitorie
è sostituito dal seguente:
«Art. 70. – Per le infrazioni al regolamento
di condominio può essere stabilito, a
titolo di sanzione, il pagamento di una
somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva,
fino ad euro 800. La somma è devoluta
al fondo di cui l’amministratore dispone
per le spese ordinarie».
Art. 25.
1. Dopo l’articolo 71 delle disposizioni
per l’attuazione del codice civile e disposizioni
transitorie sono inseriti i seguenti:
di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per
delitti contro la pubblica amministrazione,
l’amministrazione della giustizia, la fede
pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto
non colposo per il quale la legge commina
la pena della reclusione non inferiore,
nel minimo, a due anni e, nel massimo, a
cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure
di prevenzione divenute definitive,
salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco
dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di
scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di
formazione iniziale e svolgono attività di
formazione periodica in materia di amministrazione
condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del
primo comma non sono necessari qualora
l’amministratore sia nominato tra i condomini
dello stabile.
Possono svolgere l’incarico di amministratore
di condominio anche società di cui al titolo
V del libro V del codice. In tal caso, i
requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente
responsabili, dagli amministratori
e dai dipendenti incaricati di svolgere le
funzioni di amministrazione dei condominii
a favore dei quali la società presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere
a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta
la cessazione dall’incarico. In tale evenienza
ciascun condomino può convocare
senza formalità l’assemblea per la nomina
del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministrazione
di condominio per almeno un
anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla
data di entrata in vigore della presente disposizione,
è consentito lo svolgimento dell’attività
di amministratore anche in mancanza
dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del
primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione
periodica.
Art. 71-ter. – Su richiesta dell’assemblea,
che delibera con la maggioranza di cui al secondo
comma dell’articolo 1136 del codice,
l’amministratore è tenuto ad attivare un sito
internet del condominio che consenta agli
aventi diritto di consultare ed estrarre copia
dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione
e la gestione del sito internet sono
poste a carico dei condomini.
Art. 71-quater – Per controversie in materia
di condominio, ai sensi dell’articolo 5,
comma 1, del decreto legislativo 4 marzo
2010, n. 28, si intendono quelle derivanti
dalla violazione o dall’errata applicazione
delle disposizioni del libro III, titolo VII,
capo II, del codice e degli articoli da 61 a
72 delle presenti disposizioni per l’attuazione
del codice.
La domanda di mediazione deve essere
presentata, a pena di inammissibilità, presso
un organismo di mediazione ubicato nella
circoscrizione del tribunale nella quale il
condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare
l’amministratore, previa delibera assembleare
da assumere con la maggioranza di
cui all’articolo 1136, secondo comma, del
codice.
Se i termini di comparizione davanti al
mediatore non consentono di assumere la delibera
di cui al terzo comma, il mediatore dispone,
su istanza del condominio, idonea
proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere
approvata dall’assemblea con la maggioranza
di cui all’articolo 1136, secondo comma, del
codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza,
la proposta si deve intendere non
accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta
di conciliazione di cui all’articolo 11 del
decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo
conto della necessità per l’amministratore
di munirsi della delibera assembleare».
Art. 26.
1. Dopo l’articolo 155 delle disposizioni
per l’attuazione del codice civile e disposizioni
transitorie è inserito il seguente:
«Art. 155-bis. – L’assemblea, ai fini dell’adeguamento
degli impianti non centralizzati
di cui all’articolo 1122-bis, primo
comma, del codice, già esistenti alla data
di entrata in vigore del predetto articolo,
adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze
di cui all’articolo 1136, commi
primo, secondo e terzo, del codice».
Art. 27.
1. All’articolo 2, comma 1, della legge 9
gennaio 1989, n. 13, le parole: «con le maggioranze
previste dall’articolo 1136, secondo
e terzo comma, del codice civile» sono sostituite
dalle seguenti: «con le maggioranze
previste dal secondo comma dell’articolo
1120 del codice civile».
Art. 28.
1. All’articolo 26, comma 2, della legge 9
gennaio 1991, n. 10, le parole: «semplice
delle quote millesimali rappresentate dagli
intervenuti in assemblea» sono sostituite
dalle seguenti: «degli intervenuti, con un numero
di voti che rappresenti almeno un terzo
del valore dell’edificio».
2. All’articolo 26, comma 5, della legge 9
gennaio 1991, n. 10, le parole: «l’assemblea
di condominio decide a maggioranza, in deroga
agli articoli 1120 e 1136 del codice civile
» sono sostituite dalle seguenti: «l’assemblea
di condominio delibera con le maggioranze
previste dal secondo comma dell’articolo
1120 del codice civile».
Art. 29.
1. All’articolo 2-bis, comma 13, del decreto-
legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito,
con modificazioni, dalla legge 20 marzo
2001, n. 66, le parole: «l’articolo 1136, terzo
comma, dello stesso codice» sono sostituite
dalle seguenti: «l’articolo 1120, secondo
comma, dello stesso codice».
Art. 30.
1. I contributi per le spese di manutenzione
ordinaria e straordinaria nonché per
le innovazioni sono prededucibili ai sensi
dell’articolo 111 del regio decreto 16 marzo
1942, n. 267, e successive modificazioni, se
divenute esigibili ai sensi dell’articolo 63,
primo comma, delle disposizioni per l’attuazione
del codice civile e disposizioni transitorie,
come sostituito dall’articolo 18 della
presente legge, durante le procedure concorsuali.
Art. 31.
1. All’articolo 23, primo comma, del codice
di procedura civile, dopo le parole:
«per le cause tra condomini» sono inserite
le seguenti: «, ovvero tra condomini e condominio,
».
Art. 32.
1. Le disposizioni di cui alla presente
legge entrano in vigore dopo sei mesi dalla
data di pubblicazione della medesima nella Gazzetta Ufficiale.
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